商業コンバージョンとは
商業コンバージョンとは、｢オフィス→商業店舗｣、｢倉庫・工場 → 商業店舗｣など、建物用途を変更して、商業物件へと転換することを意味します。
その際、役所と消防への届出が必要となります。
店舗を出店するテナントの担当者は、ほとんどが建築の専門家ではありません。
建築基準法、消防法を正確に深く理解できていればいいですが、現実的には難しく、付け焼刃での対応では損害を被る危険も伴います｡
テナントサイドの有効な対応策としては、用途変更のアウトラインを理解しつつ、「この物件はちょっと疑わしい、確認しておいた方がいいかもしれない」と感じるポイントを押さえ、その症状により専門家の建築士に依頼し問題を解決するという流れをつかんでおくべきです。
用途変更とは
建築物の用途（居住用施設や文教施設、医療福祉施設、商業施設、工場など）を変更することです。
ただし用途地域または特殊建築物の位置の規定によって用途が制限されている場合は、それらの規定上違反となる用途への変更はできません。
通常は、店舗や工場・倉庫の一部または全部を住居に変更する、あるいはその逆のケースが多くみられます。
また用途変更する場合は、建築確認や完了検査の手続きが準用されます。
- 最近、オフィスビルの用途を店舗に変更する「用途変更」の事例が、数多く見られるようになってきました｡
仲介現場でも頻繁に関与するようになったこの用途変更ですが、実際に行うにあたり多くのトラブルも出てきており､軽視できない基本知識となっています｡ - 前テナントが事務所で、オーナーや仲介業者に用途変更の可否を確認した際、「事前に消防と役所へは確認しています」とのコメントがあれば信憑性がありますが、「店舗でもOKです」だけで具体的な説明がなければ、疑わしいと考えた方がいいかもしれません。
役所への届出
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前のテナントが物販系店舗であれば、一般的には次も店舗で問題ないはずです（銀行、旅行代理店等は用途的に事務所でも認められるため、一口に店舗といっても、業種によっては確認が必要となります）。 しかし、過信や根拠のない安心は要注意。現実には、元々合法でない事例が多数存在するため、建物の最終的な確認は当然必要になります。
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登記簿謄本（建物）の表題部【（1）種類】には、登記時の用途が記されています。
そこに「店舗」となければ要注意です｡
しかし、登記はあくまで任意。用途変更されているのに登記はもとのままというケースも数多く見受けられます。 -
貸主側に、用途が記載されている書類の開示を求めましょう。
提示された最新の書類で、該当する区画が「店舗」とあれば問題ありません。
下に挙げる4点セットのすべてを確認できれば万全ですが、現実的には難しいため、可能な限り開示を求め、その範囲の内容でチェックすることになります｡後に用途変更するにあたっては、これが最重要の書類となります。- 1検査済証
- 2確認済証（建築確認通知書）
- 3確認申請図面
- 4構造計算書
用途変更に実績のある一級建築士に物件の調査を依頼するのがお勧めです｡
- 期間
- 確認すべき内容は数日で完了
- コスト
- 用途変更の実務ではなく確認のみならば数万円程度
【注意】最終確認は市町村の建築確認申請担当部署に確認することをお勧めします。
レイアウト図程度を持っていけば、教えてくれます。
消防への届出
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防火対象物（建物）使用開始届出書
建物を、旅館、病院、店舗、工場、事務所などの用途に使用する場合、使用開始の7日前までに消防署に届出をしなければなりません。
【注意】建物の用途変更をした場合も同様です。 -
建物の用途変更・増築・改築・移転・修繕・新築・模様替え
旅館、病院、店舗、工場、事務所などの一部でも上記の工事や用途変更をした場合、建築設備、消防用設備等を設置しなければならない場合がありますので、計画段階で最寄りの消防署で相談してください。
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防火管理体制の充実強化
旅館、病院、店舗、工場、事務所などで一定の収容人員（不特定多数の方が利用する建物は30人以上、その他の建物は50人以上）が利用される施設は防火管理者を選任し、消防計画を作成、消防訓練を実施する必要があります。 その場合も消防署に届け出る必要があります。
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消防用設備の点検・維持
旅館、病院、店舗、工場、事務所などに設置された消防用設備の機能を維持するため、定期点検をし、消防署に届け出る必要があります。